서울 아파트 수요 여전한데...험난한 재건축의 길

-대출규제, 재건축 부담금 등으로 주요 단지 답보상태…"아파트 공급, 재건축이 답" '모로 가도 서울만 가면 된다'. 정부의 잇따른 부동산 규제에도 여전히 서울 아파트를 향한 대기 수요가 높다. 그러나 신규주택 공급원인 정비사업이 막힌 데다 추진 중인 재건축 단지들도 좀처럼 속도를 내지 못하고 있어 주택 수요자만 애타는 모양새다. 22일 부동산업계에 따르면 서울 강남, 송파, 반포, 영등포구 등 주요 지역의 재건축 추진이 답보 상태다. 이들은 대부분 정부의 재건축 규제 강화 및 정책 변경 등으로 재건축 추진 속도가 느려졌다. 대표적인 원인이 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금이다. 재초환은 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 징수하는 제도다. 지난 2006년 9월 도입된 이후 2012년부터 유예됐다가 올해 1월 1일부로 부활했다. 서울 강남구 대치쌍용1차는 이달 초 시공자 선정을 무기한 연기키로 결정했다. 대치쌍용1차는 강남구 영동대로 210(대치동) 일대 4만7659㎡를 대상으로 지하 4층~최고 35층에 이르는 공동주택 9개동 1072가구로 재탄생한다. 이 아파트는 옆 단지인 대치쌍용2차 아파트의 재초환 추징액이 확정되면 시공자 선정을 재추진한다는 방침이다. 그러나 대치쌍용2차도 재초환 통보 절차를 밟지 못하고 있다. 대치쌍용2차는 지난 6월 현대건설을 시공사로 선정하며 속도를 내는 듯했으나 아직 본계약을 체결하지 못한 상태다. 이 아파트는 강남구 대치동 65번지 일대에 아파트 560가구와 부대복리시설(총 공사금액 1821억원)로 탈바꿈할 예정이다. 영등포구 여의도의 경우 서울시의 정책 변경 등으로 재건축이 제자리걸음 상태다. 현재 여의도에서는 재건축 연한을 채운 시범·대교·한양·공작·목화 등 12개 단지가 재건축을 추진 중이다. 그러나 서울시 심의를 거쳐 사업계획을 확정받은 단지가 한 곳도 없다. 서울시 도계위는 지난 6월 '여의도 마스터플랜'과 발맞춰야 한다는 이유로 공작·시범아파트의 정비계획 수립 및 변경안을 보류한 바 있다. 입주 48년 차인 여의도 시범아파트의 경우 지난달 정비계획 변경안을 재접수했지만 도계위 심의에 오르지 못했다. 결국 시범아파트 주민들은 지난 17일 서울시에 재건축 사업 진행을 촉구하는 집회를 열기도 했다. 송파구 잠실주공5단지도 4개월째 서울시 도시계획위원회(도계위) 수권소위원회 심의를 받지 못하고 있다. 이 아파트는 지난해 9월 최고 50층 재건축 계획이 도계위를 통과했으나, 국제현상설계 등 세부 사항은 수권소위원회 상정이 안 되고 있다. 이 밖에 조합과 시공자의 갈등 등으로 재건축 추진이 미뤄지는 곳도 있다. 신반포15차 재건축 정비사업조합은 시공자인 대우건설과 계약 과정에서 제안 사항을 놓고 갈등을 겪다가 최근 소송전에 돌입했다. 신반포15차는 서초구 반포동 12 일대 3만1983㎡에 지하 3층~지상 34층 6개 동 673가구 아파트와 부대복리시설을 짓는 사업이다. 올해 재건축 단지 중 가장 규모가 큰 사업지인 서초구 반포주공1단지 3주구도 지난 7월 HDC현대산업개발을 시공자로 선정했으나 사업시행인가 상태에 머물러 있다. 이 아파트는 최고 35층, 17개동 2091가구로 재탄생(사업비 8087억원)할 전망이다. 이처럼 재건축 단지들이 좀처럼 힘을 받지 못하자 재건축 시장도 위축되고 있다. 부동산114에 따르면 10월 넷째 주 서울 재건축 아파트 값은 전주대비(0.16%) 절반 수준으로 떨어져 0.08% 상승에 그쳤다. 8월 마지막 주만 해도 재건축 아파트값 상승률은 0.47%에 달했다. 김태선 주택산업연구원 선임연구위원은 "서울 아파트 공급의 약 78%는 재건축·재개발 등 정비사업에서 나온다"며 "특히 주택 노후화로 새 아파트 수요가 점점 늘고 있는데, 서울 주택 수요에 대응하려면 재건축·재개발 사업을 활성화하는 방안을 검토해야 한다"고 제언했다.